Cumpărătorii de locuințe, vulnerabili în fața insolvenței dezvoltatorilor
Legislația actuală oferă puține soluții eficiente pentru cumpărătorii de locuințe care au plătit avansuri sau chiar întreaga sumă pentru un imobil aflat în construcție, în cazul în care dezvoltatorul intră în insolvență, potrivit avocatnet.ro. Ovidiu Miheț, managing partner al unei firme specializate în drept imobiliar, explică dificultățile cu care se confruntă acești cumpărători. Riscul de a pierde banii investiți este ridicat, iar recuperarea lor este adesea un proces lung și incert.
Una dintre opțiunile teoretice este solicitarea finalizării contractului de vânzare-cumpărare. Legea permite cumpărătorului care a semnat anterior un antecontract să ceară administratorului judiciar să respecte promisiunea de vânzare. Totuși, aplicarea acestei prevederi este dificilă din cauza condițiilor restrictive.
Condiții greu de îndeplinit pentru finalizarea tranzacției
Pentru ca un cumpărător să poată solicita finalizarea contractului, trebuie ca prețul locuinței să fie achitat integral sau să poată fi plătit imediat, imobilul să se afle în posesia cumpărătorului, prețul stabilit în antecontract să nu fie sub valoarea actuală de piață, iar promisiunea de vânzare să fie înscrisă în cartea funciară. În practică, aceste condiții sunt greu de îndeplinit. Multe apartamente sunt cumpărate în faza de proiect, când nu există o carte funciară individuală, iar diferențele de preț pot face imposibilă aplicarea acestei soluții.
În cazul în care condițiile nu sunt îndeplinite, cea mai frecventă variantă este înscrierea la masa credală a dezvoltatorului aflat în insolvență. Cumpărătorul poate depune o declarație de creanță pentru a încerca recuperarea avansului. Cu toate acestea, șansele de recuperare integrală sunt reduse, cumpărătorii fiind considerați, în majoritatea cazurilor, creditori chirografari, fără prioritate la plata datoriilor. Băncile sau alte instituții financiare care au ipoteci sunt plătite primele din sumele obținute în urma vânzării bunurilor dezvoltatorului.
Măsuri de protecție recomandate pentru cumpărători
În fața acestor riscuri, specialiștii recomandă prevenția. Cumpărătorii ar trebui să verifice atent situația juridică și financiară a dezvoltatorului înainte de a semna orice document. Este importantă analizarea extrasului de carte funciară al terenului, verificarea eventualelor ipoteci, consultarea situațiilor financiare ale companiei și identificarea eventualelor procese în care aceasta este implicată.
De asemenea, experții recomandă prudență atunci când se achită avansuri mari pentru locuințe aflate doar în faza de proiect. O altă măsură de protecție poate fi solicitarea unui cont escrow, în care banii plătiți ca avans să fie păstrați până la finalizarea construcției. În acest mod, dezvoltatorul primește fondurile doar după ce își îndeplinește obligațiile contractuale. În prezent, Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor derulează controale pentru a verifica modul în care sunt respectate drepturile cumpărătorilor de locuințe, în special în ceea ce privește informarea și protecția în cazul insolvenței dezvoltatorilor.
Sursa: Playtech.ro
