Conform StartupCafe: Noul Cod al Urbanismului, intrat în vigoare la 25 august 2026, generează deja îngrijorări în sectorul imobiliar. Deși vizează simplificarea procedurilor de autorizare, o analiză a grupului Pinwell semnalează existența unor prevederi contradictorii care riscă să producă întârzieri și blocaje în tranzacțiile imobiliare, cel puțin pe termen scurt. Impactul pe termen lung ar putea viza stabilitatea prețurilor și deciziile de investiții.
Legea 169/2026, denumită de Pinwell „Noul Cod al Urbanismului”, reprezintă o reformă majoră în domeniul construcțiilor și urbanismului, introducând, printre altele, măsuri de simplificare a procesului de obținere a autorizațiilor de construire. Aceste schimbări intervin într-un context deja tensionat al pieței rezidențiale. Datele arată o scădere de 9,6% a autorizațiilor rezidențiale în primul semestru al anului, iar oferta de apartamente noi în București s-a redus cu 26%.
Problema centrală subliniată de Pinwell nu este direcția reformei, considerată necesară, ci modul în care anumite articole ale noii legi interacționează.
Neconcordanțe în parcelarea terenurilor
Una dintre cele mai semnificative neclarități identificate de Pinwell se referă la procesul de parcelare a terenurilor. Articolul 216 definește parcelarea ca fiind operațiunea ce implică începând de la trei loturi, condiționând-o de existența unui certificat pentru elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ). În contrast, articolul 256 pare să solicite PUZ doar pentru un număr mai mare de trei loturi, însă un alineat imediat următor impune necesitatea acestuia pentru orice operațiune de parcelare.
În paralel, articolul 218 permite ca un proiect urbanistic de detaliu să cuprindă până la 12 loturi destinate caselor. Aceste inconsecvențe pot conduce la interpretări administrative multiple pentru același tip de teren, generând trasee procedurale diferite, uneori considerabil mai lungi. O altă problemă semnalată vizează modul de calcul al Procentului de Ocupare a Terenului (POT).
„Dacă acum o săptămână îi puteam oferi unui proprietar un termen și direcții clare privind procesul de vânzare a terenului său, acum îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei. Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele mai îndelungate. Această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă în prețuri,” declară VICTOR VREMERA, Co-CEO Pinwell.
Riscul interpretărilor locale și impactul asupra pieței
Problemele semnalate de Pinwell afectează nu doar dezvoltatorii care doresc să parceleze terenuri, ci și tranzacțiile în care părțile necesită certificate sau autorizații. Până la clarificarea neconcordanțelor legislative, compania anticipează întârzieri sau chiar blocaje în anumite tranzacții. Există, de asemenea, riscul apariției unor practici administrative diferite de la o localitate la alta.
„Noul Cod aduce îmbunătățiri așteptate de piață de un deceniu. Pe termen lung, ne îndreptăm către o normalitate care elimină speculanții și favorizează investitorii cu strategii solide, făcând piața mai sigură. Totuși, în prezent, ne putem aștepta la erori și blocaje considerabile, textul permițând interpretări multiple,” afirmă GABRIEL VOICU, Co-CEO Pinwell. El atrage atenția că, în lipsa clarificărilor, „fiecare primărie își construiește propria practică”, ducând la o piață fragmentată ca interpretări.
Pentru dezvoltatorii imobiliari, procedurile prelungite implică blocarea pentru mai mult timp a terenurilor și a capitalului, ceea ce duce la creșterea costurilor de finanțare și dezvoltare. Pinwell estimează că neclaritățile actuale pot genera blocaje, scumpiri sau pot determina investitorii să amâne lansarea unor noi proiecte. Acest efect este cu atât mai notabil într-o piață unde oferta de locuințe noi este deja în declin. Pe de altă parte, reprezentanții Pinwell consideră că, după perioada de ajustare, reforma ar putea contribui la o piață mai predictibilă, eliminând proiectele cu capitalizare redusă sau speculative. Predicibilitatea, însă, rămâne o problemă pe termen scurt, investitorii și proprietarii de terenuri având dificultăți în a estima durata proiectelor, documentația necesară și capitalul necesar.
Sursa: StartupCafe
